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quinta-feira, fevereiro 12, 2009

CONTRANOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO FIADOR

CONTRANOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

À
MALA FIDA IMOBILIÁRIA LTA.
Rua ____________, Nn°
CEP – CIDADE
c/c para Sr. LOCA DOR
Av. ___________, N°
CEP – CIDADE

Cidade, __ de __________ de ______.

Prezados Senhores,
Em resposta à notificação judicial encaminhada por V. Sas., cobrando aluguéis como se devidos pelo Sr. LOCA OTÁRIO (nome do inquilino), a quem prestamos fiança, contranotificamos, esclarecendo que:
1) A fiança foi para garantir ao Sr. LOCA DOR, a obrigação assumida pelo afiançado, para o caso de ele não cumprir a obrigação. É de conhecimento de V. Sas. que o aluguel foi pago até a entrega das chaves, depositadas em juízo, não mais podendo ser cobrado aluguel a título da locação, por cujo contrato estar legalmente rescindido desde a data do ajuizamento da ação. A legislação é clara nesse sentido, prevendo que o locatário tem o direito de devolver antecipadamente o imóvel, conforme se verifica no art. 4° da Lei do Inquilinato, que diz: “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”. E não vem ao caso as cláusulas contratuais incompatíveis com a legislação pertinente porque inconstitucionais e tal já está devidamente decidido pelos nossos Tribunais.
2) No que toca à fiança, informamos que nos comprometemos somente pelo fato de que o objeto da locação parecia íntegro e adequado ao uso, pois jamais teríamos garantido um direito que não pode ser exigido, a exemplo desse, como se tornou de conhecimento de todos, por ter o imóvel, já no 3° mês da locação, apresentado sérios problemas de inflitração, sobre o que, o locatário notificou V. Sas., que nenhuma atitude tomaram, em total desconsideração à dignidade da pessoa humana, que se viu obrigada a residir em um prédio que apresentava vícios ocultos originados por vazamentos, que causaram insuportáveis bolor, mofo, e outros problemas, tornando-o inadequado ao uso e, em face de que tais problemas afetam diretamente a saúde das pessoas, como pode qualquer leigo verificar, foi necessário deixar o imóvel.
Tratava-se, obviamente, de vício oculto, que, à primeira vista, pareciam infiltrações que haviam sido sanadas, não apenas um defeito encoberto, mascarado por pintura.
Acrescente-se ainda que V. Sas., na qualidade de Administradores, em contranotificação, comprometeram-se a nova vistoria, porém, passados dois meses, não a tinham realizado, embora insistentemente cobrada pelo locatário; limitaram-se apenas a dizer que competia a ele a manutenção e boa conservação do imóvel, como se não o fizesse.
Lamentável a maneira muito simplista e absolutamente confortável de transferir aolocatário, a responsabilidade e a obrigação do locador. Porém, inaceitável, especialemente juridicamente, como veremos ao findar da lide ajuizada para produção antecipada de provas, com o intuito de futura ação declaratória para rescisão contratual por vício oculto c.c. indenização por perdas e danos.

3) É de se fazer constar, também, que, antes de deixar o imóvel, o locador solicitou vistoria para a entrega das chaves e tentou acordo que foi absolutamente recusado por V. sas. que, se recusaram a aceitar a rescisão sem que o imóvel fosse pintado no todo.
Portanto, sendo absurdo ter de realizar pintura geral do prédio para poder entregá-lo, ante ao fato da pintura ter mascarado os mencionados problemas, que são verdadeiros vícios ocultos, que se descobriu por antigos moradores, que podem testemunhar, que existiam há muito tempo.
Assim, V. Sas., que souberam mascarar um imóvel, não tiveram o bom senso de liberar o afiançado do pagamento da multa rescisória, motivo que gerou o ajuizamento da ação, com fulcro na legislação vigente, após o pagamento do aluguel de último mês de uso, devolvendo o imóvel através do depósito das chaves em juízo (no mesmo mês), como é do conhecimento de V. Sas. que já foram citados e apersentaram resposta.

4) Dessa forma, estando devidamente pago o aluguel do mês, que é quando o imóvel foi devolvido, não há falar-se em pagamento de aluguéis, nem tampouco em abandono do imóvel, porque tal fato está previsto na Lei do Inquilinato, em seu art. 4º.
Consequentemente, o ajuizamento da consignatória de chaves libera o locatário da obrigação de pagar aluguéis, a partir do dia do ajuizamento da referida ação e assim foi feito, já que se recusaram a receber o imóvel sem a pintura geral.
Considerando que o afiançado cumpriu suas obrigações, nada há a ser cobrado nesse sentido. E certamente a ação declaratória esclarecerá o motivo da rescisão contratual e mais certamente ainda, o locatário não terá nada a pagar, mas a receber, já que a causa da rescisão deveu-se por culpa de V. Sas.

5) Muito embora tenham cobrado também a multa pela rescisão, nada há a ser pago, em face do fato de que é diretamente ligada à declaratória de vício oculto, não podendo ser cobrada antecipadamente.
6) Em resumo, o locatário tendo satisfeito suas obrigações, nada há a ser cobrado do fiador, pois não há débito que subsista no que respeita à fiança, dado que a obrigação do fiador termina com a entrega das chaves - e o depósito judicial é indiscutivelmente o marco da entrega das chaves.
7) Por outro lado, o afiançado deveria ter sido cobrado antes do fiador, como determina a lei, no Código Civil, art. 821, que prevê que o fiador não será demandado senão depois que se fizer certa e líquida a obrigação principal do devedor.
Nesse sentido, a jurisprudência de nosso país também é unânime no sentido de que, a obrigação do fiador vai "até a entrega das chaves":
“FIANÇA – LOCAÇÃO – GARANTIA ASSUMIDA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – CONTRATO PRORROGADO – EXONERAÇÃO DO FIADOR – (...), segundo o entendimento do que preceitua o artigo 1.484 do CC. Sendo da natureza da fiança a temporariedade do contrato, a perpetuação torna-se contrária à índole do instituto; destarte, há de admitir-se que o fiador possa obter exoneração das obrigações decorrentes da fiança, prestada em contrato de locação cujo prazo, prorrogado por força da lei, passe a vigorar sem limitação de tempo, uma vez ajustável à circunstância em que o artigo 1.500 do CC permita a liberação, a despeito de haver o fiador se obrigado à garantia até a entrega das chaves pelo afiançado e renunciado expressamente ao direito de exonerar-se. (TAMG – AC 29.224 – Rel. Juiz Leonidio Doehler) (RJM 38/131).”

8) Por último, solicitamos que exerçam os supostos direitos que julgam ter, encaminhando quaisquer correspondências antes ao locatário, que pode ser encontrada no seguinte endereço:
LOCA OTÁRIO
Rua ______________, 200
CEP - CIDADE – UF.
Sendo o que se apresenta,

Atenciosamente,


________________________
FIADOR
________________________
MULHER DO FIADOR

Ciente:
________________________
LOCA OTÁRIO


________________________
p/p. Advogada -
OAB/SP: 154.140

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